Partecipazione ad aste giudiziarie

Cosa fa l’avvocato nelle aste immobiliari?

L’avvocato assiste il cliente in tutte le fasi della procedura, dalla presentazione dell’offerta al decreto di trasferimento nonché nella eventuale fase diretta alla liberazione del bene, nel caso in cui il debitore esecutato non voglia lasciare l’immobile.

Come si svolge il procedimento di partecipazione in asta

Oramai anche il procedimento di asta si svolge pressoché sempre in via telematica. Con la riforma del codice di procedura civile si è prevista la regola per cui le aste si svolgono con modalità telematica salvo che il Giudice ravvisi discrezionalmente un pregiudizio per i creditori o per gli interessi della procedura. In tale ultimo caso il Giudice dispone che la vendita si svolga con le modalità tradizionali. Concretamente significa che per partecipare ad un’asta è necessario possedere un indirizzo di posta elettronica certificata.

Vendita all’asta con modalità sincrona, asincrona e mista. Asta con o senza incanto.

Le differenze in breve

Le vendite pubbliche possono svolgersi con modalità differenti. Bisogna quindi leggere attentamente il bando di gara per capire in quale caso si ricada.

• Vendita all’asta con modalità asincrona: la domanda di partecipazione e l’offerta sono presentate telematicamente. Una volta che il Giudice o, di norma, il Professionista delegato abbia verificato e accertato la validità delle stesse, qualora vi siano più offerte viene svolta la gara. La gara, con i conseguenti rilanci, avviene in via telematica, ha una durata predeterminata, ed inizia nella data e orario fissati nell’avviso di vendita, senza che né il Giudice né il Professionista delegato debbano essere contemporaneamente connessi. Il Professionista delegato si connetterà al termine della gara per determinare, in base all’offerta più alta, chi sia l’aggiudicatario;
• Vendita all’asta con modalità sincrona: la differenza rispetto il modello appena descritto riguarda il fatto che il Giudice o il Professionista delegato, nonché gli offerenti, debbano essere tutti connessi simultaneamente ed i rilanci vengono effettuati nella stessa unità di tempo;
• Vendita all’asta con modalità sincrona a partecipazione mista: le offerte possono pervenire sia in modalità telematica che in busta chiusa, cioè con deposito dell’offerta presso la cancelleria del Tribunale competente o altro indicato nel bando. Con questa particolare modalità di vendita la gara si effettua, nello stesso momento, sia telematicamente che in presenza. Pertanto si parteciperà alla gara con l’una o l’altra modalità a seconda di quella prescelta per la presentazione dell’offerta: se l’offerta è stata presentata telematicamente allora la partecipazione alla gara sarà telematica, mentre se l’offerta è stata depositata in busta chiusa, allora, la partecipazione implicherà la presenza fisica dell’interessato.
• Vendita all’incanto: viene ordinata dal Giudice e si realizza davanti al giudice dell’esecuzione nella sala delle udienze pubbliche. Una volta che siano trascorsi tre minuti dall’ultima offerta, senza che ne sia pervenuta una maggiore, l’immobile viene aggiudicato all’ultimo offerente, ossia quello che abbia offerto il prezzo più alto. Importante rilevare che l’aggiudicazione a colui che abbia offerto il prezzo maggiore diviene definitiva solo dopo che siano trascorsi dieci giorni dall’aggiudicazione. Medio tempore possono essere ancora presentate delle offerte che, sono ritenute efficaci, solo qualora il prezzo offerto superi di 1/5 quello raggiunto nell’incanto. Se si verifica tale ipotesi, il giudice indice una nuova gara tra il primo aggiudicatario e coloro che abbiano fatto le offerte nel termine perentorio di dieci giorni dalla vendita. A tale gara possono partecipare anche coloro che abbiano preso parte al primo incanto se, entro il termine fissato dal giudice, abbiano integrato la cauzione. Se poi, alcuno degli offerenti al rialzo partecipi alla gara, allora, la prima aggiudicazione diventa definitiva e coloro i quali abbiano effettuato offerte al rialzo, senza partecipare alla gara, perdono la cauzione.
• Vendita senza incanto: avviene tramite il deposito in busta chiusa delle singole offerte. L’offerta, per essere ritenuta valida, deve contenere l’indicazione del prezzo, del tempo e del modo del pagamento, oltre ad ogni altro elemento utile per valutare l’offerta. L’offerta è inefficace se il prezzo offerto è inferiore di oltre ¼ di quello stabilito nell’ordinanza o, qualora, l’offerente non presti idonea cauzione (ossia almeno il 10% del prezzo offerto). Qualora vi siano più offerte viene svolta la gara e il bene viene assegnato al miglior offerente.

Cosa accade dopo l’aggiudicazione

Affinché l’aggiudicazione si stabilizzi, per giungere alla pronuncia del decreto di trasferimento, è necessario procedere al pagamento del saldo prezzo entro il termine fissato. Se l’aggiudicatario non provvedere al pagamento del saldo prezzo perderà la cauzione, facendosi poi corso ad una nuova vendita.

L’aggiudicatario entro il termine previsto per il pagamento del saldo prezzo sarà anche tenuto al pagamento dell’imposte di registro, ipotecarie e catastale, con possibilità di accesso a benefici fiscali, come ad esempio nel caso di acquisto di prima casa.

Decreto di trasferimento

L’ultima fase è caratterizzata dalla pronuncia del decreto di trasferimento che rappresenta il titolo dimostrante il trasferimento di proprietà in capo all’aggiudicatario. Si procede poi alla cancellazione dei pignoramenti ed iscrizioni ipotecarie e all’iscrizione del diritto nei libri fondiari – per i territori retti dal sistema tavolare – o alla trascrizione nei registri immobiliari, per il resto del territorio dello Stato.

Il giudice, salvo che l’aggiudicatario dichiari di non averne interesse, emette l’ordine di liberazione del bene oggetto di asta.