Quali sono le principali differenze tra i sistemi di pubblicità immobiliare in vigore in Italia?

Come opera diversamente l’acquisto per usucapione nel sistema della trascrizione e in quello tavolare?

Quali sono le principali differenze tra i sistemi di pubblicità immobiliare in vigore in Italia?

Come opera diversamente l’acquisto per usucapione nel sistema della trascrizione e in quello tavolare?

Ti sei mai chiesto quali sono le differenze tra i diversi sistemi di pubblicità immobiliare e quali conseguenze da tali diversità derivano?

Se ti interessa l’argomento con questo breve articolo ti diamo conto delle peculiarità del sistema tavolare rispetto a quello della trascrizione.

Nel territorio dello Stato italiano vigono due sistemi di pubblicità immobiliare, ovvero quello della trascrizione caratterizzato da una struttura a base personale e applicato nella maggior parte del territorio statale, e  il sistema tavolare, retto invece su uno schema a base reale che pone come centro di interessi le vicende che ineriscono i beni e utilizzato nelle nuove Province di Trento, Bolzano, Gorizia, Trieste, nonché in alcuni altri comuni delle Province di Udine, Brescia, Belluno e Vicenza.

Il sistema tavolare è retto da tre principi fondamentali:

  • Principio dell’iscrizione, art. 2 co. 1 R.D. 499/1929, sulla base del quale, per l’acquisto tra vivi del diritto di proprietà e degli altri diritti reali è necessaria l’iscrizione nel libro fondiario a differenza di quanto accade nel sistema italiano fondato sul principio del consenso ex art. 1376 c.c.;
  • Principio di legalità per cui alcuna iscrizione nel libro fondiario può effettuarsi se non in base ad un decreto del giudice tavolare;
  • Principio della pubblica fede per cui sono salvi i diritti di chi abbia acquistato un diritto basandosi sulle risultanze del libro fondiario.

Chiariti i cardini del sistema di pubblicità tavolare ritengo che sia interessante capire quali differenze corrono nell’ipotesi di acquisto per usucapione di diritti reali su un bene immobile.

Quando parliamo di usucapione trattiamo un modo di acquisto della proprietà a titolo originario basato sul possesso continuato, pubblico, pacifico ed ininterrotto per il periodo prescritto dalla legge, in generale, quello di 20 anni in base a quanto previsto dall’art. 1158 c.c.

È poi necessario anche un requisito di tipo soggettivo da intendersi nel fatto che il possessore si comporti, rispetto al bene, come se fosse l’effettivo proprietario e non come un mero detentore.

Tali requisiti operano in maniera analoga sia nel sistema della trascrizione che in quello tavolare.

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Allora, quali sono le differenze tra i due sistemi?

Il discrimine deriva dai principi fondanti i due differenti sistemi di pubblicità immobiliare.

Il sistema della trascrizione trova il proprio centro nell’art. 1376 c.c. in base al quale “nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata, la costituzione o il trasferimento di un diritto reale ovvero il trasferimento di un altro diritto, la proprietà o il diritto si trasmettono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato”. Quindi, per ottenere il trasferimento della proprietà o altro diritto reale è necessario e sufficiente il consenso prestato legittimamente. In un tale contesto la pubblicità effettuata nei registri non ha un effetto costitutivo ma spiega un mero effetto oppositivo: prevale l’acquisto di chi abbia chiesto per primo la registrazione del proprio acquisto.

Diverso, nel sistema tavolare, dove ai fini dell’acquisto del diritto è necessaria l’iscrizione nel libro fondiario. Si tratta del cd. effetto costitutivo del diritto: il diritto si acquista non solo con il consenso liberamente prestato ma anche con l’iscrizione nel libro fondiario.

Ma cosa accade allora nell’usucapione che è un modo di acquisto sulla base di un fatto?

Si è detto che nel sistema della trascrizione vige il principio del consenso e, pertanto, integrati tutti gli altri elementi soggettivi e oggettivi, l’acquisto è perfezionato e l’effetto della pubblicità sarà meramente oppositivo.

Differente, nel sistema tavolare, ove, per perfezionare l’acquisto di un bene per usucapione è necessario l’intervento di una sentenza di accertamento del diritto fatto valere. L’art. 5, co. 1, R.D. 499/1929 afferma “chi pretende di avere acquistato la proprietà o un altro diritto reale su beni immobili per usucapione o per altro modo di acquisto a titolo originario, può ottenere l’iscrizione nel libro fondiario sulla base di una sentenza passata in giudicato che gli riconosca il diritto stesso”.

A questo punto va considerato un altro principio fondamentale reggente il sistema tavolare ossia quello della pubblica fede in base al quale sono salvi i diritti di chi abbia acquistato sulle risultanze del libro fondiario.

Allora, se nelle more dell’azione di accertamento dell’acquisto per usucapione del bene, un terzo acquista il bene usucapito sulla base delle risultanze del libro fondiario?

L’art. 5, comma 3, R.D. prevede che “restano salvi in ogni caso i diritti dei terzi acquistati sulla fede del libro fondiario anteriormente all’iscrizione o cancellazione o alla annotazione della domanda giudiziale diretta ad ottenere l’iscrizione o la cancellazione”.

L’unico modo che l’usucapiente ha, per fare salvo il proprio acquisto, è quello di instaurare un procedimento giudiziale (di natura costitutiva) per accertare l’usucapione e, contestualmente, chiedere l’annotazione, nel libro fondiario, della domanda giudiziale. Così il terzo che intenda acquistare la proprietà del bene sarà messo a conoscenza della pendenza della lite. Operando quindi il principio della pubblica fede, qualora il terzo dovesse comunque acquistare il bene e, successivamente, si accertasse giudizialmente il diritto di proprietà dell’acquirente per usucapione, l’acquisto effettuato dal terzo non sarà salvo per il principio del predecessore tavolare.

Il sistema sommariamente illustrato presenta notevoli peculiarità rispetto a quello della pubblicità immobiliare della trascrizione, pertanto, la sua conoscenza risulta fondamentale, in particolare in territori come il nostro retto da un tale sistema.

Se hai dei problemi legati alla tutela della proprietà od altri diritti reali non esitare a rivolgerti a dei professionisti preparati.

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